10 consejos para adquirir tu primer terreno

10 consejos para adquirir tu primer terreno

Para todos llega el momento de invertir en un terreno, ya sea para construir un hogar o para obtener un beneficio al revenderlo en el futuro. Lo cierto es que en México suele ser complicado escoger por la cantidad de oferta y sobre todo por la situación legal que, en muchos casos, requiere de gastos extra.

Si consideramos que más del 50% de la tierra en nuestro país sigue estando bajo un régimen ejidal o comunal, es muy probable que nos encontremos con una oferta irresistible para adquirir un terreno a un relativo bajo costo, sin saber que nos dirigimos a un sinfín de problemas. Desde la Riviera maya hasta terrenos en zonas urbanas, son susceptibles a presentar irregularidades en el Registro Agrario Nacional o en el Registro Público de la Propiedad.

Pero si encontraste un pedacito de tierra en la que estas seguro puedes materializar tus sueños, te recomendamos tomar en cuenta algunos de los siguientes puntos:

1. La Ubicación

Siendo el factor más importante, debes de revisar exhaustivamente que el terreno no presente algún tipo de afectación, que el uso de suelo permita la construcción y que en el transcurso del año no sea susceptible a fenómenos naturales como inundaciones. En muchas ocasiones los terrenos baratos esconden algún tipo de problema que no se ve a simple vista, platicar con los vecinos y las autoridades locales de manera personal, siempre es el mejor camino para comenzar.

2. La situación legal

¿La persona que te vende el terreno es el legítimo propietario?, ¿Aparece inscrita en el Registro Público de la Propiedad?…

Existen casos en que el terreno ideal que deseamos adquirir no corresponde en la realidad a lo que se manifiesta en los documentos, ni en las medidas, ni en la ubicación. Antes de firmar alguna promesa de compraventa o realizar un pago, debemos revisar exhaustivamente con un abogado o notario especializado que todo se encuentre en orden.

3. El Uso de Suelo

¿Es lo mismo el uso de suelo habitacional y el habitacional mixto?, ¿Puedo construir un edificio en mi terreno?…

Si nuestros planes no coinciden con el uso de suelo y no contamos con la documentación y permisos en regla, podemos tener sanciones significativas. El ordenamiento territorial es tan diverso como las actividades humanas, los estados del país y las licencias emitidas por los municipios. Verificar el uso de suelo debe convertirse en una prioridad.

4. El Ejido

Si has decidido ir por el camino largo y deseas adquirir un terreno ejidal, debes conocer los pasos a seguir. 1- Considera que el ejido tiene personalidad jurídica y patrimonio propio 2- Contar con el certificado parcelario 3-Contar con la documentación y formatos completos 4-Convocar, celebrar y obtener un resultado favorable de la Asamblea Ejidal 5- Inscribir el Acta de la Asamblea en el Registro Agrario Nacional 6- Dar de baja el Certificado Parcelario y dar de alta el terreno en el Registro Público de la Propiedad.

Sin el Dominio Pleno por parte de los ejidatarios el proceso se convierte en un largo camino, en el que el terreno pierde plusvalía y su situación jurídica es incierta. Es necesario contar con una cesión de derechos para obtener la posesión del terreno.

5. El avecindado del Ejido

En ocasiones suena atractivo volverse avecindado del Ejido mediante una Asamblea Ejidal o mediante el Tribunal Agrario competente, con la finalidad de acelerar el proceso u obtener algún beneficio fiscal; no obstante, debes recordar que de hacerlo te encuentras sujeto al reglamento interno especifico de cada ejido y en muchos casos a la carencia de servicios e inversión municipal entre otras situaciones complejas.

6. Servicios e infraestructura

Drenaje, agua potable, electricidad, conexión a internet, pavimentación, todos indispensables y necesarios para desarrollar cualquier actividad de manera efectiva. Debes tomar en cuenta que en ocasiones la inversión para cada servicio puede demorarse dependiendo del presupuesto, los planes de desarrollo y la demanda de servicios en la zona. Lo que a ti te puede resultar apremiante, puede no ser urgente para otros.

7. Realizar pagos siempre mediante una institución bancaria

Existen muchos fraudes que tiene como objetivo desaparecer con el dinero del comprador, tenemos también que tomar en cuenta la Ley Anti-Lavado de Dinero en México y los riesgos que se presentan al emitir o recibir pagos en efectivo. De no contar con comprobantes (original y copia) de pago, resulta complicado reclamar o demandar en caso de requerir una devolución. No corras el riesgo de evadir impuestos, algunos vendedores ofrecen facilidades de pago en efectivo para eludir el Impuesto Sobre la Renta.

8. Tener cuidado con los intereses bancarios

Si has decidido aplicar algún tipo de financiamiento o crédito para pagar de manera parcial o total del terreno, debes ser muy consciente de tu capacidad para cumplir con tus obligaciones de pago, de lo contrario los intereses harán que termines perdiendo mucho dinero.  En muchos casos las personas invierten en un terreno con la esperanza de venderlo en un par de años para ganar de la plusvalía, pero no hay garantía de que el terreno se podrá vender fácilmente o que el retorno sobre la inversión será suficiente. Adquirir un crédito es un gasto a largo plazo que óptimamente no debe rebasar el 30% de tus ingresos mensuales.

9. Verifica la viabilidad de los proyectos

Podemos encontrar oportunidades de comprar terrenos en el periodo de preventa dentro de desarrollos que pueden convertirse en un fraude, debido a la falta de capital para concretar el proyecto. Una maqueta, la entrada del fraccionamiento o una casa club suelen ser las primeras etapas para promocionar lotes residenciales, pero esto no significa que la desarrolladora cuenta con todos los permisos o el financiamiento para detonar y terminar la construcción.

10. Ahorra, decide y no pierdas la oportunidad

Aportar la mayor cantidad posible al pago inicial se traduce en menos intereses y un tiempo menor para liquidar la deuda, ahorrar e invertir en un terreno es una de las maneras más seguras de garantizar que tu dinero trabaje para ti. Un terreno requiere poca inversión de mantenimiento, genera plusvalía de manera anual y de hacerlo correctamente se convertirá en un patrimonio familiar que otorgue estabilidad en tiempos complicados.

MSc. Adriano Eduardo Romero Dueñas.

Director de Relaciones Corporativas y Gubernamentales en Tierra NedMex Land Bank

Egresado de la carrera de Relaciones Internacionales de la Universidad de las Américas Puebla y Maestro en Ciencias Políticas por la Universidad de Amberes del Reino de Bélgica.